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2020年10月14日

第10回 選ぶべきじゃない住宅会社とその理由

前回、

✔ 資金計画もせずに、
いきなり土地を探し出そうとする会社(人)

✔先に土地を不動産屋さんで
決めてきてほしいという会社(人)

✔住宅ローンを銀行に丸投げする会社(人)

✔手当たり次第にたくさん土地情報を
集めようとする会社(人)

✔土地が見つかるまでプランを
描いてくれない会社(人)

は、選ぶべきじゃないとお伝えしましたが、
今回はその理由に
ついてお伝えしていきます。



と言っても、その理由はとっても簡単で、
要するに自社の商品である
『家を売ること(=契約を取ること)しか考えてない』
からです。



おそらく、これから家を建てようと
お考えのあなたは、30年以上という長期間で
“住宅ローン”を組もうと考えていると
思いますが、その間は、ただ“住宅ローン”だけを
払っていればいいわけではなく、
もちろん車を買い替えなければいけないわけですし、
子供たちを大学や専門学校に進学させてやりたいと
考えていますよね。



また、家族の思い出づくりのために時には
旅行に行くことだってありますよね。
さらに、食費や光熱費も子供の成長とともに
どんどん増えていくでしょう、
携帯代だって余分にかかってくることに
なりますよね。



ですから、建てた後の暮らしのことを
考えた資金計画がとっても大切に
なってくるわけなのですが、
冒頭に例を挙げたような会社(人)は、
明らかに資金計画をおろそかにしたままで
家づくりを進めていこうとしています。
そうなれば、結果的にあなた自身が
無理な住宅ローンを組むことになり、
後々苦しい生活を送ることに
なってしまうんですよね。



確かに住宅会社は『家を建てるプロ』なのですが、
それと同時に、あなたにとっての初めての
家づくりを全力でサポートすべき存在でも
あるべきです。



そう考えるならば、そして本当に、
あなたの将来の幸せを真剣に考えているならば、
お金のことや土地のことについても
プロとなるべきなんですよね。
ですから、住宅会社を選ぶ時には、
前回お伝えした点に注意しつつ、
信頼出来そうな会社(人)にお願いするように
していただければと思います。



と言っても、
“よく足を運んでくれるから熱意がある”
という風に勘違いしてしまったり、
“ニコニコしていて感じが良いから信頼
出来そうだ”という表面的な部分に
騙されないようにも、充分に
注意してくださいね。



あと、“安さをアピールしてくる会社”や、
“やたら値引きをする会社”にも要注意ですよ。
あなたにとっては、安いとか値引きを
してくれるということは嬉しいこと
だと思いますが、なにもないところから
造っていく注文住宅では、
それが後々あなた自身に跳ね返ってくることに
なるかもしれませんからね。



ではその理由について、
具体的にお伝えしていきましょう。



家の価格は、大きく分けて以下の
3つの要素から成り立ちます。

1.職人さんの手間
2.建築会社の利益
3.家の材料代

ですから、家の価格を安くしたり、
値引きをするということは、
この3つのうちのどれか、
あるいは全部を安くするしかない
わけなんですよね。
では、それぞれ1つずつ考えていきましょう。



まずは『職人さんの手間』についてです。
例えば、
あなたが○○工務店と契約するにあたり、
100万円もの費用を値引きして
もらったとしましょう。
(普通ならありえませんが・・・)
そうなれば、その値引きされた100万円は、
先程の3つの要素にそれぞれ負担が
のしかかることになります。
では、職人さんにのしかかった場合
どうなるでしょうか?



例えば、1日の手間代が15,000円の
大工さんが、90日かけて建てる予定の
お家であれば、大工さんに支払う手間代は
135万円ということになりますよね。
そして、仮にその手間代を工務店側から2
7万円値引き要求されたとしたら、
大工さんは108万円で仕上げなければ
ならなくなります。



そうなれば、大工さんの1日の手間代は
12,000円となり、1ヶ月で25日働くとしたら、
月間で75,000円も手取りが減ってしまう
ことになるんですよね。



もし、あなたがこの大工さんの
奥さんならどう思います?
月の給料が75,000円も減ってしまえば、
生活がキツくなりますよね・・・
となれば、この大工さん給料が減らないように
仕事するようになりますね。



つまり、108万円で仕上げなければいけない家で、
15,000円の手間代をもらおうと思うなら、
90日かけて仕上げる予定だった家を、
わずか72日で仕上げようとするわけです。
これがどういうことなのか・・
ご想像していただければお分かりになりますよね?



そうです。ご想像いただいた通り、
もしかしたら早く終わらせようと雑な工事に
なるかもしれないですし、
もしかしたら朝早くから夜遅くまで仕事をして
近所からクレームの声が上がってきて
しまうかもしれません・・・



必ずしもこうなるわけではありませんが、
要するにせっかく高いお金を出してローンまで
組んで建てたのに、最終的に自分に
跳ね返ってきてしまうかもしれない
ということなんですよね。
そんなの絶対嫌ですよね・・・



ですから、安さを売りにしている会社や
簡単に値引きをしてくる会社は選ばないように
気を付けていただければと思います。
それでは次回は、残りの2つの要素について
お伝えしていきます
ので、お楽しみに♪


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2020年09月30日

第9回 土地を見極めるための3つのポイント

前回、たとえ誰もが欲しいと思う日当たりが
良さそうな南側道路の土地であったとしても、
“日当たりが保証されそう”という
メリットの裏には、案外その日当たりの
恩恵が受けられる家の設計をすることが
難しい・・とか、割高かつ価格交渉が困難で、
即決しなければ誰かに奪われてしまうので、
ゆっくり考える時間がない・・という
デメリットが潜んでいるということを
お伝えしましたが、全ての土地が
このようなメリットやデメリットを
持っているものなんですよね。



これは逆に考えてみると、
どんな土地でも設計の工夫やアイデア次第で、
その土地が持つメリットを最大限に
引出すことも充分可能である
ということにもなります。



ですから、
『高い土地=いい土地』、『安い土地=悪い土地』、
という固定概念にあまり捕われず、
資金計画で導き出した予算を意識しながら、
その範囲内で土地探しをして
いただければと思います。



とは言っても、何を基準に土地選びをす
ればいいのか分からないと思っている方が
多いでしょうから、
今回は土地探しにおいて
大切な3つのポイントについて
お伝えしたいと思います。



では、まず1つ目ですが、
『いいな~と思う土地が見つかった時は、
最低6回は現地を見に行くこと』です。

と言っても、ただ6回見に行けば
いつでもいいというわけではなく、
ポイントは“いつ見に行くか”です。
具体的に言うと、
『平日の朝・昼・夜』と『日曜の朝・昼・夜』
です。



平日の朝が大事な理由は、
“日の入り方”はもちろんのこと、
近隣の方たちの通学・通勤・ゴミ出しの
状況などの様子が見られることです。
平日の午後に関しては、
もちろん“日の入り方”ですよね。
これは重要なところですからね。




そして平日の夜が大事な理由は、
“外灯があるかどうか?”を確認出来るからです。
これは意外と盲点となる部分なのですが、
大切なお子様の通学に関わってくることなので、
昼間だけではなく夜も見に
行っていただければと思います。




また、これと同じように日曜日にも
朝・昼・夜の3回現地を
見に行ってください。

その理由は、平日と日曜では人の行動は
全然違うからです。
意外にも多くの方が、土地を見に行くのは
日曜の日中だけなのですが、
これだけでは環境や近隣の状況は、
よく分からないものです。



ですから、平日と日曜の両方の朝・昼・夜の
近隣の状況や環境を見ていただくことで、
より詳しくその土地を把握するように
していただければと思います。



こうすることで、日曜の午後だけしか
土地を見に行かないままで
その土地を決めてしまい、
後から後悔してしまう・・ということを
最大限に防ぐことが出来るようになります。



では、続いては2つ目のポイントである
『近所にどんな人が住んでいるかリサーチすること』
ということについてお伝えしていきますね。



もちろん、リサーチは不動産屋さんや
住宅会社などに任せるのではなく、
自分ですることが大切です。
なぜなら、自分が一生暮らしていくことになる
土地だからです。



しかし、多くの方が、
『聞きに行く時間がなかった・・』とか、
『何を聞いたらいいか分からないし、聞きにくい・・』
とか、『不動産屋さんに聞いたら心配ないと
言っていたから大丈夫だと思った』といったような
理由から、自分自身でリサーチを
しないまま土地を買っている方が多いんですよね。



おそらくあなたもそうだと思いますが、
一生暮らしていく土地ですから、



✔近所の人はいい人なの?、
✔浸水の心配は大丈夫?、
✔地震の時は大丈夫?、
✔津波のリスクは?、
✔学校までの通学路は安心?、
✔病院やスーパーは? 
✔自治会は?

など、心配なことがたくさんあると思います。



それらの心配要素を消すことができる1つに、
市役所や町役場に備え付けてある
『ハザードマップ』があります。
過去の水災の状況、将来の災害予測、
液状化リスク、緊急時の避難場所、
学校や病院施設の場所などが
記載されている冊子です。
これを見れば、その土地のことを
多く知ることが出来ます。



しかし、
そこでずっと暮らそうと思っているのならば、
ただ『ハザードマップ』を見て安心するだけじゃなく、
それをもとに、近隣の方に、
過去に水災があった時の状況はどうだったのか?や、
時々起こる集中豪雨の時や台風の時の状況はどうなのか?
などの生の情報を教えてもらうようにするべきです。



1つ目のポイントでお伝えしたように、
いいなと思ったら6回土地を見に行って
いただくようになるのですから、
せっかくなので、勇気を出して近隣の方に
色々と聞いていただければと思います。
そうすれば、どんな人が近隣に住んでいるのかも
同時に分かることですし、挨拶代わりにもなりますし、
一石二鳥にも三鳥にもなりますからね。
これはとっても大事なことなので、
面倒臭がらずに思い切ってリサーチしてみてください。



では、最後に3つ目のポイントについて
お伝えしていきます。
3つの中で一番重要なので、
ぜひ参考にしていただければと
思います。



3つ目のポイントは、
『住宅会社に、一緒に土地を見に行ってもらうこと』です。



その理由は2つあるのですが、
まず1つ目は
『なにも建ってない更地の土地だけを
見ても、素人のあなたには、その土地の上に
一体どんな家が建てられるのかが想像出来ないから』です。
ですから、住宅会社の方と一緒に見に行き、
あなたが望むような家を建てることが出来るのか
ということを、アドバイスしてもらうようにする
といいと思います。



そして、土地を契約する前に実際にプランを
描いてもらい、
見積りまで出してもらうようにすれば、
より具体的にイメージが湧くようになるでしょう。



2つ目の理由は、
『土地以外にかかってくる別途費用が把握出来
ないから』です。以前の記事でお伝えしましたが、
土地を購入しようと思えば、
雑誌やインターネットに掲載されている価格だけで
購入することは出来ません。
それ以外にも、その土地の状況によって様々な
費用がかかってくるものです。
これらは、素人のあなたでは調べることは
難しいでしょうし、不動産屋さんに
具体的に聞いたとしても、
ズボラな調査しかしてくれない
可能性の方が高いでしょう。
ですから、住宅会社にしっかりと
事前調査してもらうことをオススメします。
なぜなら建築するにあたり、
その土地がどういう状況になっているのか
ということは住宅会社にとっては、
ものすごく大切なことですからね。



以上の2点から、
住宅会社と一緒に土地探しをされることを
オススメしています。



ただ、住宅会社ならどこでもいいのか?
というと、もちろんそうではなく、



✔あなたに無理のない資金計画を立ててくれる会社なのか?
✔住宅ローンに対する知識は豊富で銀行に丸投げしないか?
✔あなたが建てたいと願う家の予算を先に伝えてくれるのか?
✔建築にかかるお金を後出しせずに正直に話してくれるのか?
✔土地の調査や近隣調査などを快くしてくれるのか?



といった条件を満たす会社(人)がいいと思います。
逆に言えば、



✔資金計画もせずに、いきなり土地を探し出そうとする会社(人)
✔先に土地を不動産屋さんで決めてきてほしいという会社(人)
✔住宅ローンを銀行に丸投げする会社(人)
✔手当たり次第にたくさん土地情報を集めようとする会社(人)
✔土地が見つかるまでプランを描いてくれない会社(人)

などは、注意していただければと思います。



では、次回は
『なぜこのような会社(人)が要注意なのか?』
ということについてお伝えしていきたいと思います。
お楽しみに♪

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2020年09月18日

第8回 多くの方が土地探しで陥る落とし穴

家づくりをされるほとんどの方がそうであるように、
あなたも、
『日当りがいい土地を買いたい!』
と思っていることでしょう。


この日当りがいい土地というのは、
一般的には敷地の南側に道路が接しているいわゆる
『南側道路の土地』のことを指すのですが、
太陽の光が一番入る南側に、光を妨害するものが
建たないことから、一見日当たりが良さそうに
見えるこの南側道路には、
実は2つの落とし穴が潜んでいます。




まず1つ目の落とし穴ですが、
『土地の値段が一番割高な上、誰もが同じように狙っている
ため手に入りにくいし、価格交渉をする余地もない・・・』
ということです。



他のみなさんも、あなたと同じようにせっかくなら
日当りがいい土地を買いたいと思っています。
ですから、競合が多い日当たりが良さそうな土地というのは、
広告や雑誌に載る前に売れてしまうことが
ほとんど…偶然出会ったとしても、
もちろん価格交渉の余地など全くないでしょうし、
その土地が良いかどうかも分からない状態で即決を
迫られることになるでしょう。



その上、需要が供給を上回るそういった土地は、
価格の設定も割高にしてあるでしょうから、
土地に予算を使い過ぎて肝心の家に
予算が回せなくなってしまう・・
あるいは、家まで予算オーバーしてしまうとなると、
住宅ローンに負担がのしかかってくることになり、
建てた後の生活が苦しくなってしまうことに
なりかねないというリスクを持っています。




2つ目の落とし穴は、
「日当たりはいいのですが、そのせいで人目が気になる
暮らしにくい家になってしまうかもしれない・・・」
ということです。



日当りが良さそうな土地で設計図を描くとしたら、
ほとんどの住宅会社が間違いなく
南に大きな窓をつくるでしょうし、
あなたもそういう設計をきっと望むことでしょう。
しかし少し冷静に考えてみてください。
あなたの土地の南が道路だとしたら、
そこには車や人がたくさん通ることになりますよね。
そして、隣近所の方だけじゃなく知らない方からも家の
中が丸見えになるということですよね。
そうなれば、人目が気になりリラックスしてリビングで
過ごせなくなってしまうので、
そこにカーテンを設置し常に閉め切るように
なってしまいます。



そして、住む前までのカーテンがない状態では、
明るくて日当たりが良さそうな家だったかもしれませんが、
住み出した途端、人目が気になることから
窓もカーテンも閉め切ってしまい、
暗くて風通しが悪い家に一気に
変身してしまうことになります。



これでは、なんのために日当たりがいい土地を
高いお金を出して買ったのか
よく分からなくなってしまいますよね。
ですから、日当たりが良さそうな土地も、
設計時においてなんらかの工夫をしなければいけない
ということを覚えておいていただければと思います




ということで、
誰もがいいと思っている『南側道路』の日当りが
良さそうな土地でさえも、メリットばかりではなく
デメリットも持っているので、土地に完璧さを求めることは
しないようにしていただければと思います。




では次回は、あなたがどんな土地を探せば良いのか?
についてお伝えしていきたいと思います。
お楽しみに♪

2020年09月07日

第7回 土地探しにかかるその前に・・・

では、今回からは『土地探し』についてお伝えしていきます。
土地探しでは、 まず土地購入のためには一体どういう経費が、
別途でかかるのかを把握することから始めなければいけません。
想像している以上に、実はいろいろなお金がかかるので、よく
覚えておいていただければと思います。



✔土地代金・・・雑誌や新聞広告、それからインターネットに
掲載されている費用です。


✔仲介手数料・・・土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに支
払う手数料です。(最大で、土地代金の3%+6万円に消費税を
乗じた金額です。)


✔固定資産税精算金・・・前払いしてある固定資産税を引渡し
の日を境に日割り計算し、売主さんに支払います。
(地域によっては都市計画税も別途でかかることがあります。)


✔境界基礎工事代金・・・分譲地の場合であれば、隣との境に
作るブロックやフェンスの基礎費用です。(隣と折半が多い)
隣との境に境界がない場合は、設置しなければいけないことも
あるので、土地を買う時にはしっかりとチェックしてください。


✔水道加入金・・・市町村に支払う水道メーター設置や水道の
使用権利金です。市町村によって指定の水道管口径が異なり、
そうなれば金額も異なってくることになるので、市町村の水道
課にて確認することが大切です。


✔所有権移転登記費用・・・土地を購入する際に登記変更を
します。
あなたの名前になるのです。
その手続きの費用になります。また、購入した土地が宅地
(家を建てれる地目)になっていない場合(例えば畑など)は、
別途、地目変更登記費用が掛かる場合もありますのでこちらも
しっかり確認をしましょう。



これら6項目は、ほぼ全ての土地で必要になってくるので、
しっかり覚えておいてください。




またこれらの他にも、地域によっては排水許可をもらうための
排水負担金が必要になってきたり、水道が敷地内に引き込まれ
ていない場合であれば、前面道路から敷地内に水道管を引き込
むための水道引込工事費用が必要になってきたり、畑や田んぼ
などの農地を購入される予定であれば、土の入れ替え工事費用
や造成工事費用などが必要になってくるでしょうから、そうい
った費用も考慮した上で、土地探しをしていく必要があるんで
すよね。それらを差し引いた上で、土地予算を出し、土地探し
しないと確実に予算オーバーしてしまいますから。



そのオーバーしたお金は、建築費用を圧迫しかねないですし、
もしかしたら、余分に借り入れしなくてはいけなくなってしま
うことになるので、雑誌や新聞広告、そしてインターネットに
載っている土地代以外にも色んなお金がかかるんだということ
をしっかり把握していただければと思います。



それでは、次回は『多くの方が土地探しで陥る落とし穴』につ
いてお話ししていきますね。
お楽しみに♪

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2020年08月24日

第6回 家づくりにかかる諸経費について

それでは、今回は家づくりにかかる諸経費についてお伝えして
いきますね。諸経費とは、“住宅ローンを借りる時に銀行に支
払わなければいけない経費“に“火災保険・地震保険料”、
それから土地家屋調査士や司法書士にしてもらうことになる
“登記費用”の3つのことを言います。



まずは、銀行に支払わなければいけない経費ですが、
これは選ぶ住宅ローン商品によってかかる経費が違ってきます。



例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、

✔印紙代 ✔事務手数料 ✔保証料

この3つの経費が必要となるのが一般的なのですが、
フラット35であれば、保証料はいらないものの、

✔融資手数料 ✔印紙代 ✔団体信用生命保険料

✔つなぎ融資手数料 ✔つなぎ融資金利

といった全く違う経費がかかってくることになります。



また、同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、
銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。
フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、
土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか?
によっても違ってくることになります。



一般的には、これらの経費は、
銀行がオススメする固定金利選択型の住宅ローンは安くて、
あまり銀行がオススメしてくれない固定の住宅ローンは
高いものなのですが、金利に加えこれらの経費まで安い
という理由から安易に固定金利選択型ローンを
選んでしまう方が多いので、注意していただければと思います。



では、続いて『火災保険・地震保険』についてお伝えします。
火災保険については、損害保険会社によって違いがあり
一概には言えないので、火災保険を選ぶ上で最低限の知識を
お伝えしていきます。



まず、火災保険は『建物のみ』に入るか?
あるいは『家財』にも入るのか?という選択肢があります。
『家財』とは、テレビやソファなどのことですが、
もちろん『家財』まで入ると保険料は高くなります。



そして次に、保証範囲によって支払う費用が違ってきます。
火災保険ですから、もちろん火災による被害には
対応しているのですが、ここ最近では、
自然災害による浸水被害が増えていることから
『水災』による被害まで網羅される方が多くなっています。



そうなれば費用はもちろん上がってしまうのですが、
このご時世ですから、少し土地が低いなと
感じている方だけじゃなく、たとえ心配がない地域に
住まわれる場合でも、多少費用をかけてでも水災には
対応しておくほうが無難かもしれませんね。



また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても
違ってきます。少し意外かもしれませんが、
実はこの建物の構造が、火災保険の価格を最も
左右するんですよね。



木造住宅では、建物の構造は『耐火(T構造)』と
『非耐火(H構造)』の2つに分類されます。
新聞広告やインターネットで見たことがある方も
いらっしゃるかもしれませんが、
『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では
耐火構造(T構造)にあたります。
そして、耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと
60%近くも変わってしまいます。
パーセンテージでは、いまいちピンと来ないでしょうから、
数字でご説明させていただきます。
例えば、火災保険は10年間までは一括払いをすることが出来る
のですが、2000万円の建物で耐火と非耐火を比較してみると、
あくまでザックリですが、耐火なら10年で約15万円なのに対し、
非耐火なら10年で約35万円もの費用がかかってきてしまいます。
その差なんと約20万円です・・・しかも10年で・・・



ですから、住宅会社でプランをしてもらう際には、その会社の
建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかをしっかり確認し
ていただければと思います。また、あなたが希望していること
が耐火基準から外れることもあるので、その点も住宅会社に確
認しつつプランをしてもらってください。



『地震保険』に関しては、ポイントが5つあります。



1つ目は、“どこの保険会社で加入しても条件が同じ”だという
ことです。



2つ目は、“火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れ
ない”ということ。




3つ目は、“最長で5年なので、5年ごとに更新しなければいけ
ない(1年ごとの更新も可)”ということ。




4つ目は、火災保険同様“耐火構造なのか非耐火構造なのかで
保険料が60%近く変わってくる“ということ。




5つ目は、“最大で建物の価格の半分までしか補償してくれな
い”ということ。




つまり、もし地震が起こり、全壊したとしても、
あなたが家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか
保険がおりてこないということなんですよね。
ですから、地震保険さえかけていれば、
地震が起こった時に建替えが出来るという勘違いだけは
決してしないようにしていただければと思います。
地震保険は、当面の生活資金のための保険だという風に
認識していただいていた方がいいでしょう。



『地震保険』は以上の5つを覚えておくようにしてください。



では最後に、『登記費用』についてお伝えしていきます。
登記に関しては、もしあなたが現金で家を建てる予定で
いらっしゃるならば、その多くを省略することが出来ます。
しかし、銀行で住宅ローンを借りて家を建てるのであれば、
銀行があなたの土地や建物を担保として設定するように
なるわけなので、必要になってきます。



では、一体どんな登記が必要になるのかをご説明します。



✔所有権移転登記・・・土地を買った時に名義を売主から買主
に移すための登記(土地から買って家づくりをする方は必要)



✔建物表示登記・・・新築したときに構造や面積、敷地との関
係を示す登記(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)



✔建物保存登記・・・新築した家が自分の持ち物であるという
ことを第三者に示すためする登記(住宅ローンを借りて家を建
てる方全てに必要)



✔抵当権設定登記・・・融資した銀行が土地や家を担保に入れ
たことを第三者に示すための登記(住宅ローンを借りて家を建
てる方全てに必要)



✔建物滅失登記・・・建替えするにあたり、もともと建ってい
た家を取り壊したことを証明するための登記(古い家を取り壊
して家を建てる方は必要)



✔土地地目変更登記・・・畑や田んぼなどの農地であったり、
雑種地といった宅地以外の土地を宅地に変更するための登記
(宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要)




とまあ、土地から買って家づくりをするのか?建替えなのか?
によって必要になる登記は違うのですが、
この6つを覚えておいていただければ、大丈夫だと思います。



いかがでしたか?
これであなたも諸経費についてご理解いただけたと思います。



全体予算から、これらの諸経費に加え、家具や家電、
地盤改良費用、引越代といったその他諸々の経費を
差し引いていただければ、あなたが土地や家に
掛けられる予算がより明確に出てくることになります。



これでようやく土地探しに進めることになるので、次回からは
『土地探し』について詳しくお伝えしていきたいと思います
お楽しみに♪

……………………………………………………………………………………………………………………………………

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2020年08月13日

第5回 正しい資金計画のやり方

では、今回は資金計画のやり方について

お伝えしていきます。

まず、資金計画で大切なことは、

どのタイミングで

資金計画を行うか?

ということです。




土地を決め、住宅会社を決め、

プランを描いてもらい、

そして見積りを出してもらうと

同時に『資金計画書』という名の

予算シートを出してくれる住宅会社が

多いのですが、このタイミングで

資金計画を行うのではあまり意味がありません。



資金計画とは、全体予算をはじめ、

土地や家などにそれぞれ一体どれくらい

予算を振り分けるのかという計画を

立てるために行うものですから、

家づくりの最初にしなければ

意味がありません。

ですから、

家づくりは、まずは

資金計画から始めるということを

肝に命じておいてください。





そして、その資金計画で最初に

行うことが『住宅ローン選び』です。

では、まずは住宅ローンについて

考えてみましょう。



『住宅ローン』で借り入れする金額を決める際、


1.金利タイプ

2.返済期間

3.月々返済額


この3つをもとに決めていきます。



1の金利タイプについては、

前回のブログで詳しくお伝えした

ので、それをもとに選んでみてください。

では続いては、“返済期間”についてです。



一般的には、返済期間の最長は

35年なのですが、(フラット50という

50年までOKという商品もありますが、

ここでは割愛します)

返済期間については多くの方が

勘違いしていることがあります。

それは、返済期間は5年単位で

しか決められないという勘違いです。

実は、この返済期間は、5年単位という

決まりなどもちろんありませんし、

自分自身で自由に決められます。

好きな年数でね。

31年とか、24年といった風に。



またフラット35という商品を選ぶ場合、

商品名がそうだからかもしれないのですが、

35年返済しかダメだと思い込んでいる方が

けっこういらっしゃいます。

この誤解についても、決してそんなこと

ありませんので、

安心していただければと思います。



返済期間については、

以上のことを踏まえつつ、

職業や年齢などを考慮した上で

決めていただければと思います。

ただし、あまり短い期間で

設定してしまった場合、

借入額が少なくなってしまう

ことになるので、予算という点も

考慮しつつ決めていただければと思います。



では続いては、“月々の返済額”についてです。

ここで質問です!

あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか?



1.今の家賃で払っている金額ぐらい?

2.家賃に1万円足したぐらい?

3.家賃に2万円足したぐらい?

4.せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上?



ここで答える金額については、

その方の価値観によるものなので、

正解があるわけではないのですが、

しいて言うならば、何を基準に決める?

かということが大切になります。



あなたが、現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、

『家賃』+『光熱費(ガス・電気・水道代)』+『CATV代』

が、居住費としてかかっていますよね。



そして、これから家を建てるとなると、

この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、

さらに『固定資産税』が税金としてかかって

くるようになります。



また、家を建てるとなると、

家の面積が増える分、もしかしたら光熱費も

多少上がるかもしれませんし、

20年後、30年後の『修繕』に備えて、

その積立てをしていきたいと

思っているかもしれません。



そうなれば、今までよりもお金が

かかってしまうということになりますよね。



ですから、本当は最初に『資金計画』をしつつ、

それに加えて『生命保険』を

見直した方が良いんですよね。

住宅ローンを借りるとなると、

団体信用生命保険と言う生命保険に加入すること

になります。そうなれば、ローンを組んだ方に、

もしものことが合った場合、

住宅ローンがその保険金で相殺されることに

なります。つまり手厚い保障がつくということ

なんですよね。



ですから、家を建てる機会に、

一度現在お入りの生命保険を見直してみることも

大切なんですよね。

無駄に保障ばかり増やして、

保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も

決して少なくないですからね。



もし、保障の手厚さは維持したまま、

保険が1〜2万円削れれば、

それで固定資産税や修繕費用の

積立てが出来ますから、

保険の見直しもぜひ前向きに

考えていただきつつ、

返済金額を算出していただければと思います。



住宅ローンは、以上のことを踏まえた上で

選ぶようにしていただくといいんですよね。

そして、そこから逆算された借入金額に、

負担出来る自己資金を加算した合計金額が、

あなたにとってのベストな全体予算と

いうわけです。





では次回は、

その全体予算を細分化していきますね。

まずは土地と家以外にかかる費用の中の、

諸経費について詳しくお伝えしたいと思います。

お楽しみに♪

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2020年07月31日

第4回 3つの住宅ローン商品の特徴

前回、住宅ローン商品は、

大きく分けて“変動金利”“固定金利選択型金利”

“固定金利”の3つしかないとお伝えしたのですが、

今回は、それらの特徴について

お伝えしていきたいと思います




まずは、“変動金利”からです。

この商品は、金利が安いというメリット

持っていますが、貸出金利が市場の動向に

左右されてしまうことから、将来の金利が

分からないですし、最終的に返済する

総額も全く予想出来ないというものです。

ですから、自己資金が多く借入金額が

少ない方だったり、もし金利が

上がりそうになった時には、

まとまったお金を返済出来るような

経済的余力がある人にとっては、

とっても有利な商品となっていますが、




自己資金が少なく、借入金額も多い、

また貯金が苦手だという方には、

あまりオススメ出来る商品では

ありませんね。

では、その理由となる特徴について

詳しくお伝えします。




変動金利の商品は半年ごとに金利を

見直すのですが、仮に半年後に金利が

上がったからと言っても、返済額が

それに連動して上がるというものではなく、

返済額自体は5年間変わらず、

その内訳が変わります。

元金と利息の割合ですね。




例えば、返済額が70,000円だとしたら、

元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、

元金が35,000円、利息が35,000円になる

といった感じです。




ですから実質上は、

5年間返済は固定されるのですが、

その間で金利が上がってしまった場合には、

利息の割合が増え元金の減りが遅くなって

しまうということですね。

また、5年後金利が上昇している場合、

返済額は上がるようになるのですが、

現在の支払いの1.25倍以上にはならないという

制限があります。




例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、

どれだけ金利が上がったとしても

87,500円以上の返済額には

ならないということです。




とはいえ、金利が上がってしまった場合でも、

急に返済がキツくなることはないものの、

元金が全然減らないという状況を

招くわけですから、徐々に徐々に

住宅ローンに苦しめられていくようになるので、

その点をご理解いただいた上で選んで

いただければと思います。




続いては“固定金利選択型金利”

ついてお伝えします。

これは、固定という単語が入っているため、

固定金利の仲間のように感じますが、

実際のところは変動金利の仲間です。




銀行に行ったことがある方なら、

3年固定、5年固定、10年固定といった

住宅ローン商品をお聞きしたことがあると

思いますが、地方銀行の主力商品となるのが、

この固定金利選択型金利です。

金利設定や金利の固定期間は各銀行に

よって様々ですが、固定期間が短ければ

短いほど金利が安いのが特徴になります。




この商品は、当初固定期間だけは

低い金利が設定されているし、

返済が変わらず安心ですが、期間が満了し、

再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、

商品の性質上、貸出金利が上昇します。

(よほど現在より景気が落ち込んでいる

場合なら上がらないかもしれませんが・・・)




あるいは、銀行によっては、

当初の固定期間が終了すると必然的に

変動金利に切り替わるところもあるので、

この固定金利選択型金利を選ぶ場合には、

こういったことも理解した上で選ぶべきです。




なにより、この商品を選ぶ上で

気を付けなければいけない点は、

先程の変動金利と違って、

返済額の上限ルールがない点です。

つまり、一気に返済負担が上がって

しまうかもしれないということ。




やはりこの商品も、自己資金が多く

借入金額が少ない方だったり、

着実に貯金をすることが出来、

もし金利が上ってしまった時には、

ある程度まとまったお金を返済出来るような

経済的余力がある人じゃなければ、

安易にオススメ出来るものではないんですよね。

期間満了時に、借り換えという選択肢もあり、

それを提案する住宅会社もありますが、

これもよく考えるべきです。




なぜなら、銀行で住宅ローンを組む場合、

必ず団体信用生命保険という生命保険に

加入させられるのですが、もし固定期間満了時に

おいて体調面に難が出てしまっている場合には、

この保険に加入出来なくなり、

そうなれば借り換えが出来なくなってしまうからです。

以上が、固定金利選択型金利の特徴です。




では最後に、“固定金利”についてお伝えします。

固定金利は、その名の通りずっと金利が固定

され、一生涯返済額が変わらないという特徴

を持っています。

つまり安心であるということが言えるのですが、

その反面、先程の変動金利や

固定金利選択型金利に比べると、

貸出金利が高いと言うデメリットを持っています。

また、変動金利や固定金利選択型金利に比べると、

住宅ローンを借りるための初期費用も

余分にかかってしまう部分もあるという

デメリットを持っています。




ですから、金利が高いことから返済額を

基準に借入れする金額を決めるとしたら、

予算は変動や固定金利選択に比べると

少なくなってしまうし、

その上、初期費用が余分にかかることから、

さらに土地や家に費やせる予算が

減ってしまうことになります。




また、この“固定金利”の代表的商品には

住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』が

ありますが、この商品を選ぼうとした場合には、

商品の性質上、つなぎ融資の手数料と金利という

余分な費用がさらにかかってくることになります。

フラット35の貸出金利の中には、

銀行のように団体信用生命保険料が

含まれていないタイプもあるため、

その保険料を別途で支払うようになるので、

その費用も初期費用やランニングコストとして

予算計上しておくことも大切なこととなります。




いかがですか?

3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、

それぞれの商品がメリットもデメリットも

備え持っていることをご理解いただけたと思います。

これらの特徴を踏まえつつ、

自分に合った住宅ローン選びをすることが、

『資金計画』では大切なこととなってきます。




目先の金利の安さで選ぶのも危険ですし、

また住宅ローンは、支払い終わってみるまで、

どれが得でどれが損だということが

分からないものですから、

損得勘定で選ばないようにも注意し

ていただければと思います。




では次回は、今までご紹介した内容を踏まえつつ、

『正しい資金計画のやり方』について

お伝えしていきたいと思います。

お楽しみに♪

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2020年07月16日

第3回 資金計画に失敗する3つの理由

では今回は、前回お伝えした資金計画に失敗する

3つの理由について具体的にお伝えしていきたいと

思います。

少し長いですが、お付き合いいただければと思います。


まずは、1つ目の理由である、

『土地と建物以外の費用について、

事前にしっかりと計算出来ていない』ということに

ついてからです。

家づくりを真剣に考えているあなたなら“諸費用”

という言葉は聞いたことがありますよね?

でも、諸費用とは一体どういった費用なのか?

ということについてまでは、具体的には理解され

ていないと思います。



実際、他の住宅会社を回ってこられた方に、

『土地と建物以外に、どういった費用がどの

くらいかかるのか知っていますか?』

という質問をすると、不思議なほど

同じような答えがいつも返ってきます。

『大体150万ぐらいですか?』という答えが・・

おそらくこれらは、家を買う時に絶対にかかる

”登記費用”や“火災保険”そして“住宅ローン借入

のための費用”のことを指すのだと思いますが、

果たして土地と家以外にそれらの費用だけを

負担すれば、本当に住めるようになるでしょうか?

…そうですよね。ならないですよね。

その家に住めるようにするためには、

土地を買って家を建てて

からも必要なものがありますよね。



例えば、新居にあわせて購入する

ダイニングテーブル&チェアーのセットや、

リビングにおくソファーやローテーブル、

それからテレビボードなどの家具代金、

また、新居に移るまで買い替えを我慢している

テレビや冷蔵庫、洗濯機などの家電製品などですね。

また、せっかく家を建てるのですからエクステリア

(庭)だってキレイにしたいですよね。



さらには、今住んでいるところから移転するための

引越費用だって必要になってきますよね。



この他にも、購入する土地によっては必要に

なってくる費用が出てきたりするわけですし、

出るか出ないかは調査してみないと分かりませんが、

地盤改良費用だって予算計上しておかないと、

もしもの時に困ったことになってしまうので、

忘れずに計上しておくべき経費ですよね。



これらの費用については、大なり小なり

個人差がありますが、ざっと考えただけでも

これだけの項目があるので、家づくりでは、

最初にこの細かい諸費用のことまで

しっかり考えていないと、思わぬ出費が重なって、

お金が足りなくなってしまったり、

大幅な予算オーバーを招いてしまったり

するんですよね。



ですから,

『資金計画』をする際には、

これらの費用を曖昧にではなく、

出来る限り具体的に算出して

いただければと思います。



では続いては、2つ目の理由の

『大事なお金のことを後出しする

建築会社が多いため、建物にかかる

具体的な金額が把握出来ない』

ということについて、お伝えしていきます。




あなたが、住宅展示場や見学会に

参加されたことがあるなら、

『この家はおいくらですか?』という質問を

されたことがあると思いますが、

住宅会社によってその答えに

大きな開きがあったりして、一体何が普通で正しいのか、

何を基準にどう考えればいいのかが、

いまいち分からなかったりしませんか?



実を言うと、住宅業界では価格表示の仕方について

全く基準がありません。

つまり、“住宅会社によって価格表示がバラバラである“

ということなのですが、この基準がないことで、

全ての住宅会社が、安く見せようと思えば安く

見せかけることが出来るし、高く見せようと

思えば高く見せかけることだって出来てしまいます。

(わざわざ高く見せかける会社はないと思いますが)



もう少し具体的にお伝えすると、少しでも多くのお客さんに

来て欲しいと思っている住宅会社は、

チラシやホームページなどで、パッと目に入る価格を

安く表示しようとします。

また、やたらと契約を急かすような住宅会社は、

他の住宅会社よりも価格を安く感じさせるような

見積書を作ります。

その価格だけでは住むどころか建つことも

出来ないような・・

そして、契約した後で、あるいは契約の

一歩手前になって、いきなり別途費用に

ついて打ち明けられることになります。

これでは、予算が狂ってしまうので、

後から困ったことになってしまいますよね・・・



また、多くの方の判断基準の一つとなっている

坪単価表示を、競合している他社よりも安く

見せかけるためのトリックを使う住宅会社も

あります。

消費者心理を上手くついた作戦ですね。

このトリックはプロである私なら分かりますが、

初めて家づくりをされるあなたには、

絶対に分からないと思います。



この坪単価トリックは、


✔延床面積と総施工面積の違い

✔尺モジュールとメーターモジュールの違い

✔本体価格と付帯価格とオプション価格



この3つを使って巧みにつくられているのですが、

これらについての詳しい説明は、

後日お伝えさせていただこうと思っているので、

ここでは割愛させていただきます。

結論としては、安く見せかけることで、

より多くの方を引き付けることは

そう難しいことじゃなく、事実そうしている

会社が少なくないってことなんですよね。



何度も言うようですが、

住宅会社は、大事なお金の話を後出し

しようとしがちです。

また、『安さ』以外の価値や家づくりで

大切なことが伝えられないことから、

『安さ』を売りにしてお得感を感じて

もらおうとしがちです。

だから、あなた自身がしっかりと知識を

付け惑わされないようにすることが大事です。

そして、あなたが住宅会社から最初に提示される

『入口価格』だけで判断するのではなく、

住めるようになる『出口価格』がいくらなのかを

しっかりと把握した上で判断するようにしましょう。

そうすることで、契約した後、

予想外の出費に悩まされることがなくなります。

予算オーバーし、頭を下げて親にお金を借りたり、

お金の工面に四苦八苦しなくて済むようになります。

ですから、表示価格の安さに惑わされないように

気を付けていただければと思います。



では最後に、3つ目の理由についてお伝えします。

それは『住宅ローン選び』です。

これが『資金計画』で失敗する最大の要因です。

家づくりにおいて、お金のことというのは、

誰もが後回しにしてしまいがちなことなのですが、

とりわけ『住宅ローン』となると、

難しいとか理解しづらいといった理由から、

最も後回しになりやすいのではないでしょうか?

特に、面倒臭がりだったり、数字に苦手意識を

お持ちの方などは、出来れば避けて通りたい

壁だと思います。

(住宅営業の方でも無知な方がたくさんいるぐらいですしね)



実際、『住宅ローン』は情報量が多い上、

聞き慣れない言葉がたくさんあります。

ですが、ポイントさえしっかり押さえれば、

決して難しいことではありません。

きちんと理解していただくためにも、

ゆっくりお伝えしていきたいと思います。

ちょっと取っ付きにくく難しいと

感じるかもしれませんが、じっくりと

読んでいただけたらと思います。



それではまずは質問です。



住宅ローンの種類って一体どれくらいあるでしょうか?


下記の3つの中から選んでください。


1.約50種類

2.約500種類

3.約5000種類


さあ、どれでしょう!?


・・・


正解は、3番です!!


なんと、約5000種類もあるんです!!

そして、あなたは、その中からあなたに

ピッタリの住宅ローンを1つだけ選ばなくては

いけません・・・

と聞くと、余計難しく感じさせてしまった

かもしれませんが、その全てが全く違う

商品なのか?と言うとそういうわけではなく、

実は大きく分けるとたった3種類しかなく、

それをそれぞれの金融機関が条件を変えて

リリースしているというだけです。



その3種類が何かというと、

“変動金利”と“固定金利選択型金利”と“固定金利”です。



変動金利とは、その名の通り金利が変動していくもの。

固定金利選択型は、最初の一定期間だけ金利が

固定されるもの。

固定金利とは、ずっと同じ金利が続いていくもの。



住宅ローン選びというのは、この3種類のうちの

どれが自分に最もピッタリ合うかを考えて選ぶだけ

なんですよね。



ということで、そのために必要な知識について

次回はお伝えしていきたいと思います。

お楽しみに♪
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2020年07月08日

第2回 家づくりは、 なぜ『資金計画』から始めるべきなのか?

前回、家づくりはまず『資金計画』から始めるべきであるという

ことをお伝えしました。では、その理由とは

『家を買った後も、ゆとりのある生活をしていただくため』です。


この『資金計画』がしっかりしていないと、家を建てた後に、


✔家を建てたはいいけど、住宅ローンを払うだけのために必死で

仕事を続けなければいけなくなる…パートもしなきゃならない


✔自分の小遣いが減ってしまい、友達と遊びに行ったり、同僚や

部下と飲みに行ったり出来なくなる・・


✔家族で旅行に行くことはおろか、外食やちょっとしたお出掛け

さえもちょっと我慢が…


✔子供のモノを買うことだけでいっぱいで、自分たちの買いたい

モノがほとんど買えなくなる…


✔子供の進学のためや老後のための貯金が全く出来なくなる…



といった状況を引き起こす可能性がグンと高くなります。


実際、あなたの周りの方の中にも、こんな状態に陥っている人が、

少なからずいらっしゃるのではないかと思いますが、

懸命なあなたなら、こんな人生を送りたいとは思わないですね。


もちろん家を建てたすぐは、家もピカピカにキレイだし、

マイホームが持てた嬉しさで多少のことは我慢できるでしょう。

しかし、年月が経ってしまえばどうでしょうか?

おそらく不満が募っていくことは間違いないと思います。


だから、こうならないためにも『資金計画』を、

最初にしっかりと行う必要があるんですね。


しかし・・・

先のことまで考えて『資金計画』を行ったはずなのに、

あるいは住宅会社に『資金計画』を

きっちり行ってもらったはずなのに、『資金計画』に、

そして家づくりに失敗する人が後を絶たないと

いう現実があることも知っていただければと思います。

住宅ローンの返済額が上がって生活が

カツカツになってしまったり、

支払いが出来なくなってしまいマイホームを

手放さざるを得なくなってしまったり、

という風に。


では、一体それはなぜでしょうか?


その 理由は、大きく分けて3つあります


まず1つ目の理由は、

『土地と建物以外にかかる費用について、

事前にしっかりと計算出来てない』ことです。


そして2つ目の理由は、

大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、

建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』ことです。


最後に3つ目の理由ですが、

『その人にピッタリの住宅ローンが選べていない』ことです。


主にこの3点を理由に、『資金計画』に数多くの人たちが

失敗してしまっているようです。

ですから、そうならないためにも、

次回はこの3点について、掘り下げてお伝えしたいと思います。


それでは次回もお楽しみに♪

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2020年06月29日

第1回 家づくりは何から始めるべきなのか?

新築をする方の約6割が、

土地から買って家づくりをされます。

その場合、どうしても予算オーバーを

招きやすくなってしまうため、

土地探しというのは家づくりに

おいてとっても大切なポイントに

なってくるわけですが、

実は多くの方が土地探しにおいて、

大きな間違いを犯してしまいます。




土地から買って家づくりをしなければいけないと

思い込んでいる方の多くが、いきなり土地探しから

始めてしまいます。

なぜなら、土地が決まらなければ先に進めないと

思っているからですし、実際、住宅展示場や

完成見学会などに足を運んだとしても、

土地が決まっていなければ、

プランなど描いてもらえないからです。

ですから、夜な夜なインターネットで探したり、

雑誌を買ってチェックしたり、

不動産屋さんに教えてもらった情報を片手に、

車を走らせては必死で土地探しをしてしまいます。

でも、このように、いきなり土地探しから

始めてしまった場合、後から困った状況に

陥りやすくなってしまいます。




例えば、

●土地にお金を使い過ぎてしまい、肝心の家が思ったように建て

られない・・(家の予算がなくなってしまう)

●ローンに負担がのしかかり、建てた後の生活が苦しくなる・・

●その土地の上にどんな家が建つかがイメージ出来ないから、

なかなか決断出来ず、せっかくのチャンスを逃してしまう・・

●住宅ローンの手続きがスムーズに行かず面倒になってしまう・・

●一番大切な住宅会社を選ぶ時間があまりなくなる・・

といった状況ですね。




これらの理由を考えただけでも、

いきなり土地探しから始めることは絶対に

オススメ出来ることではないんですよね。


では、家づくりは一体何から始めるべきなのでしょうか?


それはズバリ『資金計画』です。


それでは次回は、“なぜ資金計画が大事なのか?”

についてお伝えしていきたいと思いますので、

お楽しみに♪

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